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微調不斷 “穩”步調貫穿樓市全年

2019-12-281403

在“房住不炒”的背景下,2019年房地產市場“穩”字當頭。


  融資收緊,限購政策不放松依然是房地產政策的主旋律。從各地來看,針對樓市的具體情況各地出臺了有針對性的政策,當中包括對人才進行限購政策的微調,對住房公積金政策進行調整,對政府購買棚改模式取消,反映出“因城施策”的特征。


  融資監管趨緊


  今年4月份,中央政治局會議重申“房住不炒”定位和“堅持結構性去杠桿”,釋放地產融資收緊政策信號。


  5月17日,銀保監會下發《關于開展“鞏固治亂象成果促進合規建設”工作的通知》(以下簡稱《通知》)。《通知》明確,2019年整治工作包括四項任務:一是夯實亂象整治工作的思想根基。要以黨的政治建設為統領,以貫徹落實習近平總書記對完善金融服務、防范金融風險的要求為首要的政治責任。二是鞏固亂象整治工作成果。開展對2018年深化整治市場亂象工作的“回頭看”,一看問題整改,二看問責處理,三看機制建設。三是持續推動重點領域問題整治。銀行機構從股權與公司治理、宏觀政策執行、信貸管理、影子銀行和交叉金融業務風險、重點風險處置等五個方面開展整治;非銀行領域各類機構按照相關要點開展整治,突出處罰和問責,下大力氣解決違規成本過低的問題。四是開展強內控促合規建設。督促銀行保險機構通過增強內部控制的充分性和有效性,提升合規水平和全面風險管理能力,厚植合規文化。


  7月12日,發改委發布房企外債備案登記的通知,房企發行外債只能用于置換未來一年內到期的中長期境外債務,房企海外發債融資環境緊縮;房地產企業應制定發行外債總體計劃,統籌考慮匯率、利率、幣種及企業資產負債結構等因素,穩妥選擇融資工具,靈活運用貨幣互換、利率互換、遠期外匯買賣、期權、掉期等金融產品,合理持有外匯頭寸,保持境內母公司外債與境外分支機構外債、人民幣外債與外幣外債、短期外債與中長期外債、內債與外債合理比例,有效防控外債風險。


  8月底,多家銀行收到窗口指導,要求房地產開發貸額度控制在2019年3月底時的水平,房地產開發貸這一融資渠道同樣收緊。

  從全年來看,發改委、央行、銀保監會陸續出手對房地產信托、房企海外發債、銀行房地產業務等融資環節釋放加強監管信號。


  和碩機構首席分析師郭毅在接受《中國產經新聞》記者采訪時表示,雖然今年整體的貨幣政策,呈現出量化寬松的趨勢,但對房地產行業一直存在著定向收緊的狀態,特別是針對房地產開發企業。因此各個融資端,都采取了不同方式的策略進行相應的資金層面的收緊。從一方面看,這必然會影響到企業的現金流,同時也會造成企業在項目上的加速銷售與回款。另一方面,房企也在為再拿地、投資,做業務領域的全新鋪牌,且是有針對性的去拿地,而非盲目的高價拿地。


  “一些房企也在尋找多元的融資途徑,特別是資金鏈相對緊張的企業,今年在海外發債的頻率相對較高,也因此融資成本有了明顯提升。”郭毅告訴記者,這對于企業自身未來的運營能力和資產的運營能力都提出了更高的要求,房企必須要讓其所開發的項目、購置的土地,能夠實現相對較高的利潤水平,才能覆蓋到資金成本。所以,企業在未來對于業務領域開發產品的產品類型要求,還是提出了比較大的挑戰。


  記者注意到,2019年監管政策主要聚焦在控制房地產業務增量規模、嚴禁信貸資金通過各種方式違規流向房地產領域這兩大內容上。而一切動作的最終落點,都指向房地產企業拿地等前融環節。而前融對于一個房地產項目的開發非常重要,這是拿地的第一步,一旦被收緊,后面的任一環節根本無法繼續。


  北京市房地產法學會副會長兼秘書長、首都經濟貿易大學教授趙秀池在接受《中國產經新聞》記者采訪時認為,資金是房地產業的閘門,沒有資金則沒有房地產開發。融資收緊會加大開發商的融資成本,對房企和行業發展都不利。


  棚改數量下調


  2019年“兩會”時,多地下調棚改目標。如北京由上年的2.36萬套下調至今年的1.15萬套;四川則由上年的25.5萬套下調至15萬套;河南由上年的50萬套下調至15萬套。


  根據“新三年棚改計劃”,2018年-2020年將改造各類棚戶區1500萬套。繼2018年后,2019年、2020年棚改目標預計完成920萬套,年均460萬套,相比于之前目標有所降低。同時,2019年,政府購買棚改模式取消,鼓勵國開行、農發行對收益能平衡的棚改項目繼續貸款。


  郭毅指出,雖然今年棚改計劃超額完成,但是從總量上來看,相比過去幾年,還是出現了腰斬的趨勢。在這種趨勢下,也造成三四五線城市,特別是四五線城市房地產市場的大面積降溫。

 

  核心原因就是:四五線城市本身產業內核動力不足,及它對人口吸聚效應出現的明顯減弱,再加上二線城市和一線城市今年出臺的人才引進政策,都對三四五線城市本身形成人口虹吸效應,在地緣制約需求不足的情況下,又因為棚改的壓縮,造成區域內部的制約需求,因此今年三四五線城市出現大規模降溫。

 

  當然,也有一些在超級城市群周邊的三四線城市,還是能夠獲得整個城市群產業,分工協作的利好拉動,實現一定成交量的穩定和樓市的健康發展。但是更多的缺少產業內核的三四五線城市,房地產市場還是出現了明顯的調整。


  人才政策頻現

 

  據中原地產數據顯示,從全國范圍看,2019年以來超過160個城市對外發布了各種類型的人才政策,與2018年同期相比上漲幅度超過40%,大部分城市人才政策和住房政策有關聯。除了人才新政外,部分一線城市在購房資格認定和稅收減免等層面進行了政策微調。


  另外,有超30個城市陸續出臺了新的落戶政策,廣東、黑龍江、浙江、江西等省均在其列。天津、深圳、廣州、佛山、成都、西安、南京、寧波、馬鞍山、長沙等市,相繼對人才政策、住房購買及銷售行為等做出規定。


  趙秀池表示,城市的發展離不開人才助力。各地人才政策在于吸引需要的人才為城市服務。而住房是人們的生活必需品,所以從住房政策進行調整,會增加人才對該城市的認同感,增加人才的吸引力。人才政策和落戶政策的調整,會直接間接增加住房的需求,對樓市是一大利好。


  說起“搶人大戰”,是從2017年陸續開始的。2018年各地人才引進的覆蓋面不斷加大,地方對于人才定義的門檻也不斷下降。到今年,人才引進已經覆蓋到一線和新一線城市,地區對部分的區域進行相應的政策放松,在獲得中央同意的情況下,也得到了有效實施。


  從目前來看,隨著整體戶籍政策的放松,對于高素質、高學歷的人口吸引,將會成為城市未來長期發展的最大動力源。“但是光有人才還不夠,因為就算是人才落戶到本地,他也有就業需求,有對當地公共服務的需求,然后才有居住生活的需求,所以對于人才引進到城市后,用什么方式留住人才,讓人才獲得更好的生活,才是一個城市的長遠發展。”郭毅說道,如果僅靠落戶的方式吸引人才,這對房地產市場短期來說會形成拉動,但也只是短周期的刺激,在釋放完畢后,對于城市來說,還是會遇到產業空心化的問題,對城市造成利空的影響。所以,從各個城市的發展來說,還是要更加全面的去考量人才引進之后,一系列的配套政策的實施,而不僅僅只是把人才搶到。


  公積金貸款政策調整


  在“因城施策”政策的指導下,今年以來,多地對住房公積金貸款政策進行調整。


  其中,西安市住房公積金管理中心在今年4月23日表示,5月13日起,該中心將實施資金流動性風險防控一級響應措施。下調住房公積金貸款總額度,計算倍數由18倍降至15倍;暫停西安地區(含西咸新區)以外購房提取公積金。


  無錫在9月份宣布,將個人公積金貸款最高貸款額度從此前的50萬元降至30萬元;借款人及配偶均符合貸款條件的,最高貸款額度由80萬元降至60萬元。


  烏魯木齊規定,自12月16日起,烏魯木齊住房公積金貸款最高貸款額度由100萬元下調至70萬元。同時,貸款計算公式也按照國家標準進行相應的調整,個人公積金賬戶余額與貸款額度進行了關聯,貸款前提取公積金將影響貸款額度。

 

  當然,有收緊也有放寬的城市。鄭州12月4日發文稱,自2020年1月1日起,將住房公積金貸款額度由60萬元提高至80萬元。揚州規定,從2019年10月15日起,將揚州市住房公積金貸款最高限額從35萬元恢復至50萬元;將住房公積金貸款還貸能力系數由目前的0.3上調為0.5。

 

  趙秀池告訴記者,公積金政策的調整是各地因城施策的結果。住房公積金本身是一種互助性金融。各城市會根據公積金的籌集情況和使用情況,以及房地產形勢來做調整。貸款額度收緊的城市,一方面說明住房公積金的使用率較高,住房公積金貸款供不應求;另一方面也是為了抑制房地產投機投資。貸款額度提高的城市,說明住房公積金籌集量較大,使用率還有待提高。


  郭毅認為,公積金政策的影響力度還是相對有限的,僅是公積金貸款這一項政策的放松和調整,對房地產市場的影響力度并不大。



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